　　“过去这块地这不能用那不能用，有种种限制，只能在村集体成员之间流转，而集体成员‘一户一宅’，流转的可能性很小。”中国农业大学农民问题研究所所长朱启臻教授告诉中国青年报·中青在线记者，宅基地的长期闲置影响了农民的财产性收益，而尽快、适度地放开，并且推进“三权分置”，有利于农民增加财产性收入，遏制乡村衰败。

　　在姜大明的要求中，各地在改革试点中要认真开展宅基地“三权分置”特别是农户资格权的法理研究，探索宅基地“三权分置”的具体实现形式。而通过此前在一些地方的试点，或许可以窥见宅基地“三权分置”的具体做法和成效。

　　此前，我国在33个县(市、区)开展了完善农村土地制度的改革试点，调整实施关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。

　　浙江省义乌市是这批试点的典型案例之一，尤其在宅基地“三权分置”改革中积累了不少经验，逐步探索建立了相关制度体系。从农村宅基地“取得置换、抵押担保、产权明晰、入市转让、有偿使用、自愿退出及民主管理”7个方面创新制度，赋予农民更多财产权利。

　　据当地媒体报道，义乌市现已有3160户农户累计退出农村宅基地，建筑占地面积27.66万平方米；24家金融机构累计发放农民住房抵押贷款6763笔，贷款金额32.23亿元，占全国试点地区总量的1/3以上。

　　朱启臻认为，宅基地“三权分置”等改革措施也是将使用权、资格权赋予农民，这将带来更大的活力和改革机会。“乡村振兴就是要给农民更多的权利，让他们自己根据实际情况去处置他们的宅基地。”

　　土地供给多元化撬动更多改革机会

　　事实上，在城乡距离逐渐缩小的今天，宅基地“三权分置”改革所带来的利好还不仅限于乡村，还将撬动更多改革机会。

　　姜大明在全国国土资源工作会议上说，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。

　　宅基地，是目前农村集体建设用地中的“大头”。有统计显示，我国约有19万平方公里的农村集体建设用地，其中宅基地约占13万平方公里。在城市建设用地，尤其是大中城市的土地市场总体趋紧的背景下，包括宅基地在内的农村集体建设用地被准许用于建设租赁住房试点，将带动住房市场的改革进程。

　　“这条政策的创新之处，就是让城市的需求与周围农村的供给可以在一定程度上对接。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，这类改革措施理论上会增加城市土地供应，有助于控制房价上涨，实践中的作用大小还要看由此带来的商品房总量，特别是农村租赁房总量的增加幅度。

　　首都经济贸易大学教授赵秀池表示，在农村集体建设用地上建设的住房享有的是不完全产权，更多的是让渡一定期限的使用权用于出租，虽然对商品房市场影响有限，但为老百姓提供了更多的住房选择。

　　此前，国土资源部、住建部已经在北京、上海、南京等13个城市部署开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在试点城市，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，国土资源部鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性。这13个试点城市基本都属于国有土地相对紧张的一二线城市，部分区域存在城中村等集体土地，如果部分进入租赁市场有利于房源供应，也有利于城中村改造。

　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，此类政策思路或许是对集体建设用地尤其是宅基地的“解放”，利于部分大城市周边宅基地的盘活。但也有两个底线：土地属性不改变，还是属于集体建设用地；允许租赁住房产品先探索，其他产品类似普通住宅是否跟进还要看后续改革的进度。（记者王林实习生张妍窦彤辉）