【裁判观点】法院认为，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，案外人李某依照《房屋赠与合同》去办理“东街号”的房地产权过户登记手续，虽然已向房产部门递交了上述涉案房产产权过户的申请，并缴交了房产交易税、印花税。但是，不动产登记资料的登记情况载明仍未完成权利变更登记手续，对外公示的产权人仍为被执行人卢某。在案外人李某递件办理房产变更手续过程中而房管部门未做房产权利登记变更的情况下，应视为涉案房产未发生物权变动的法律效力。因两人为母子关系，并非公益赠与，即此赠与并非不可撤销的赠与。案外人李某与被执行人卢某赠与未完成的情况下，被执行人卢某对外负有债务，应先以其财产履行对外债务，而不应支持其继续履行赠与行为。因此，法院依法对卢某名下的房屋采取查封措施，并无不当，对案外人异议请求法院不予采纳。

　　【法律评析】赠与是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的一种行为，这种行为的实质是财产所有权的转移。赠与行为一般要通过法律程序来完成，即签订赠与合同（也有口头合同和其它形式）。赠与合同是一种诺成性合同，当事人一方的意思表示一旦经对方同意即能产生法律效果，即通常所说的“一诺即成”。当然，合同成立并不意味着合同生效，赠与合同的生效还需要满足法定要件。

　　依照《合同法》第一百八十七条规定，赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续。毫无疑问，以动产或不动产的所有权移转为内容的赠与，系赠与的典型情形。不动产赠与，因为法律对其产权转移有特别规定，房屋产权转移以登记过户为要件，相对应，对房产赠与合同，一般情况下也应以产权登记的办理为其生效要件。此外，《城市房地产管理法》对房屋赠与行为规定了登记这一特定形式，因此，房屋赠与行为必须遵循这一规定。即房产交付以登记为准，房屋赠与人须到房地产管理机构申请变更登记。赠与人将房产赠与受赠人办理房产变更登记后，房产赠与协议就已履行完毕，此时房产属于受赠人的财产。

　　《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。尽管该赠与合同是当事人的真实意思表示，合法有效，但公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。

　　因此，在房屋过户登记之前，房产赠与合同虽然成立，但并未产生不动产所有权转移之法律效力。加之，赠与人将出资购买的房屋无偿赠与，致使其无财产可供执行，属于恶意逃避债务行为，同时该行为又严重损害了债权人的利益，必须严格规制。所以，未办理产权登记变更手续的，赠与并未完成，该房产实未发生物权变动，依然属于原赠与方个人的财产。

　　根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。本案中，涉案房产未依法办理产权变更登记，则该房产权属不发生变更的法律效力。案外人李某仅根据赠与协议享有对其子卢某的债权，对该处房产并不享有物权，法院对房产采取强制执行措施符合法律规定，因此法院依法驳回了案外人对该执行标的的异议。